Vurdering av en bygnings livssykluskostnader (LCC) og rapportering av investeringskostnader
- Antall tilgjengelige poeng: 2
- Kriterier
- Metode
- Dokumentasjon
- Definisjoner
- Tilleggsinformasjon
- Bygningens overordnede livssykluskostnader beregnes i løpet av steg 2 for to eller flere konseptalternativer, og i samsvar med ISO 15686-5:2017 eller NS 3454:2013 (se Metode).
- Beregningen av LCC (se Metode)
- utføres av en person som er kjent med valgt standard (se ovenfor) og som ikke har tilknytning til en gitt produsent
- gir en indikasjon på fremtidige gjenanskaffelseskostnader over en analyseperiode fastsatt av tiltakshaver
- omfatter levetids-, vedlikeholds- og driftskostnadsestimater
- Det dokumenteres, med relevante eksempler fra prosjekteringsgruppen, hvordan beregningen har påvirket prosjekteringen (f.eks. bygningsutforming, valg av tekniske systemer eller integrerte løsninger) for å minimere livssykluskostnader og/eller maksimere kritisk verdi.
- Investeringskostnader for bygningen rapporteres (se Metode) til revisor, som rapporterer dette videre i sin revisorrapport.
Livssykluskostnader
Alle kostnader som genereres gjennom livsløpet til en bygningsdel / et byggverk mens en bestemt ytelse oppfylles. LCC er en metodisk tilnærming for å systematisk analysere livsykluskostnader over en bestemt tidsperiode og under avtalte forutsetninger.
Kritisk verdi
Begrepet kritisk verdi brukes for å sikre fokus på den høyeste verdien over levetiden som oppfyller tiltakshavers behov. Å maksimere kritisk verdi kan avvike fra minimalisering av livssykluskostnader på konsept eller bygningsdelsnivå, ettersom man kan inkludere påvirkning av drift og vedlikehold på forretningsmessige behov i analysen. For eksempel:
- Dersom det er kostbart å stoppe driften for å gjøre vedlikehold eller utskifting, kan det være ønskelig med lengre vedlikeholdsintervaller for å sikre minimal nedetid, selv om livssykluskostnader i seg selv økes.
- Vedlikeholdsintervaller kan baseres på estetisk levetid i stedet for funksjonell levetid i tilfeller der estetikk regnes som vesentlig.
- Ombruk og resirkulering kan vektes høyere enn lønnsomhet ut fra et livssyklusperspektiv.
- Dersom begrensninger av tilgjengelig investeringskapital fører til at løsningen med lavest livssykluskostnader ikke lar seg gjennomføre, kan den nest beste løsningen velges.
Eksempler på hvordan kritisk verdi kan maksimeres er ikke begrenset av listen ovenfor, og varierer fra prosjekt til prosjekt. Vurdering av kritisk verdi vil være en hjelp til å vurdere hvordan verdien over bygningens livsløp kan maksimeres.
M1 Vurdering av en bygnings livssykluskostnader (LCC) og rapportering av investeringskostnader
M1.1 Beregning av en bygnings livssykluskostnader (LCC)
Dette er noe som vanligvis brukes som beslutningsunderlag for valg av konseptløsninger. Kostnader gjelder normalt hele bygningen. Det brukes typiske referansekostnader for utvalgte bygningskomponenter eller prosjektspesifikke estimater.
Analyseperioden må helst fastsettes av tiltakshaver i tråd med byggets forventede levetid. Dersom bygningens forventede levetid ennå ikke er formelt avtalt (grunnet tidlig i prosjekteringsfase), må standard levetid på 60 år brukes i modelleringen.
Basert på LCC-beregninger for bygningen kan det utføres relevante alternativsutredninger på konseptnivå. Beregningen skal derfor gjøres når løsninger og alternativer for prosjektet som helhet skal velges. Eksempler på konsepter som kan vurderes, er energiforsyningsløsning, ventilasjonskonsept (hybrid/mekanisk), fasadekonsept, byggets kompakthet og formfaktor, bærekraftsambisjoner, energinivå, forsyningssystem for tappevann, utforming til å redusere SFP-faktor, rehabilitere vs. bygge nytt, osv. To eller flere alternativer skal vurderes innen et konsept.
Alternativene som velges for å vise hvordan livssykluskostnader er minimert og kritisk verdi maksimert, må være relevante med hensyn til den relative påvirkning de har på prosjektkostnader, fremtidig vedlikeholdsomfang og/eller størrelse (volum/areal). Valgte alternativer vil typisk påvirke bygningens utforming og eventuelle beskrivelser i stor grad.
For å dokumentere eksempler på hvordan LCC har påvirket prosjekteringen vil det være tilstrekkelig med en redegjørelse for hvordan prosjektet har utviklet seg i løpet av steg 2, understøttet av beregninger og en forklaring på hvordan levetidskostnader reduseres med valgte løsninger og/eller hvordan kritisk verdi maksimaliseres
M1.2 Rapportering av investeringskostnader
Som dokumentasjon for prosjekteringsfasen, der endelig informasjon ikke er tilgjengelig, kan poeng tildeles dersom tiltakshaver fremlegger estimerte kostnader inkludert uforutsette utgifter, samt en forpliktelse til å fremlegge endelig informasjon for ferdigstilt bygning. Dersom endelige investeringskostnader ikke er kjent ved vurdering av sertifikat for ferdigstilt bygning, skal tiltakshavers eller økonomirådgiverens beste anslag fremlegges.
Investeringskostnader for bygningen inkluderer utgiftene knyttet til den første oppføringen av bygningen:
- oppføring, herunder forberedende arbeider, materialer, utstyr og arbeidskraft
- ledelse for utbyggingsområde
- byggefinansieringforsikringer og skatter under oppføring
- inspeksjon og testing
Kostnader forbundet med tomtekjøp, klargjøring, prosjektering, offentlige godkjenninger samt prøvedrift og oppfølging, skal ikke inngå.
Dataene vil bli brukt som indikator for beregninger av BREEAM-NOR-sertifiserte byggs prestasjoner på bærekraftsområdet og blir anonymisert. Se Tilleggsinformasjon for utdyping av hensikt.
| Kriterium | Prosjekteringsfase | Ferdigstillelse |
|---|---|---|
| 1-2 | Dokumentasjon som viser at beregningen av livssykluskostnader er utført for de vurderte konseptalternativene og i tråd med kriteriene. | Som prosjekteringsfasen. |
| 3 | En bekreftelse/forpliktelse fra tiltakshaver om å vise hvordan beregningen har påvirket prosjekteringen. Gjelder i de tilfellene der relevant aktør ikke er valgt. _______________ ELLER Dokumentasjon som viser de kontraktuelle forpliktelsene for de relevante aktørene om å vise hvordan beregningen har påvirket prosjekteringen. _______________ ELLER Dokumentasjon med relevante eksempler som viser hvordan beregningen har påvirket prosjekteringen. | Dokumentasjon med relevante eksempler som viser hvordan beregningen har påvirket prosjekteringen. |
| 4 | BREEAM-NOR-revisorrapport med utfylte verdier | BREEAM-NOR-revisorrapport med utfylte verdier |
D2 Kritisk verdi
Kritisk verdi
Begrepet kritisk verdi brukes for å sikre fokus på den høyeste verdien over levetiden som oppfyller tiltakshavers behov. Å maksimere kritisk verdi kan avvike fra minimalisering av livssykluskostnader på konsept eller bygningsdelsnivå, ettersom man kan inkludere påvirkning av drift og vedlikehold på forretningsmessige behov i analysen. For eksempel:
- Dersom det er kostbart å stoppe driften for å gjøre vedlikehold eller utskifting, kan det være ønskelig med lengre vedlikeholdsintervaller for å sikre minimal nedetid, selv om livssykluskostnader i seg selv økes.
- Vedlikeholdsintervaller kan baseres på estetisk levetid i stedet for funksjonell levetid i tilfeller der estetikk regnes som vesentlig.
- Ombruk og resirkulering kan vektes høyere enn lønnsomhet ut fra et livssyklusperspektiv.
- Dersom begrensninger av tilgjengelig investeringskapital fører til at løsningen med lavest livssykluskostnader ikke lar seg gjennomføre, kan den nest beste løsningen velges.
Eksempler på hvordan kritisk verdi kan maksimeres er ikke begrenset av listen ovenfor, og varierer fra prosjekt til prosjekt. Vurdering av kritisk verdi vil være en hjelp til å vurdere hvordan verdien over bygningens livsløp kan maksimeres.
D3 Livssykluskostnader
Livssykluskostnader
Alle kostnader som genereres gjennom livsløpet til en bygningsdel / et byggverk mens en bestemt ytelse oppfylles. LCC er en metodisk tilnærming for å systematisk analysere livsykluskostnader over en bestemt tidsperiode og under avtalte forutsetninger.
T1 Vurdering av en bygnings livssykluskostnader (LCC) og rapportering av investeringskostnader
ISO 15686-5:2017 Bygninger og bygningsdeler – Levetidsplanlegging – Del 5: Livsløpskostnader og NS3454:2013 Livssykluskostnader for byggverk beskriver den standardiserte metoden for beregning av livssykluskostnader i byggebransjen. Målet med bruk av disse standardene er følgende:
- Gi LCC-rådgivere en standardisert metode for beregning av livssykluskostnader for norsk byggebransje og hovedfasene i innkjøpsprosessen
- Kartlegging av fasene for beregning av livssykluskostnader som hjelp til å planlegge, produsere, tolke og fremlegge resultater for en rekke formål.
- Veiledning i hvordan definere tiltakshavers spesifikke behov for beregning av livssykluskostnader samt resultatbehov og rapporteringsformer, og avgjøre valg av økonomisk evalueringsmetode.
- Forenkling og avmystifisering gjennom praktiske råd, anvisninger, definisjoner og gjennom informative eksempler på hvordan livssykluskostnader kan beregnes (for oppføring av bygninger).
- En bransjegodkjent metode for å sikre mer nøyaktig, konsekvent og sikker beregning av livssykluskostnader og vurdering av alternativer. Dette skaper et mer effektivt og solid grunnlag for analyse og måling av livssykluskostnader.
ISO 15686-5:2017 skal også bidra til å fjerne forvirring om virkeområde og terminologi og redusere bekymringer knyttet til usikkerhet og risiko som undergraver tilliten til bruk av livssykluskostnader som støtte i innkjøpsfasen.
Ved bruk av NS 3454:2013 anbefales det, som beskrevet i ISO 15686-5, å gjøre en usikkerhets- og risikoanalyse.
Dersom bygget føres opp i henhold til en forhåndsdefinert kravspesifikasjon, kan byggets livsløpskostnader for den forhåndsdefinerte spesifikasjonen brukes til å dokumentere oppfyllelse av krav.
T1.3 Rapportering av investeringskostnader
Mangel på data om kapital- og livssykluskostnader samt fordelene som bærekraftig prosjektering og bygging medfører, er en vesentlig barriere for å fremme mer bærekraftige løsninger. Målet med dette emnet er å bøte på dette ved å oppfordre til informasjonsdeling og sikre at BREEAM fortsatt bidrar til at kostnadseffektive og økonomisk gunstige løsninger velges. Datainnsamlingen bidrar til å utrede hvilke kostnader og fordeler utbygging av bærekraftige eller BREEAM-sertifiserte bygninger medfører. Dette er med på å fremme bærekraftige bygninger og løpende utvikling av BREEAM. Den brukes også til å beregne nøkkeltall for bærekraft for BREEAM-sertifiserte bygninger. All datainnsamling behandles fortrolig og brukes anonymt.